Första upphandlingen

Sommaren 2015 var förfrågningsunderlaget klart att publiceras. Då handlade det om 14 lägenheter i parhus på området omedelbart norr om brandstationen i Klippan. Upphandlingen var utformad som en totalentreprenad där entreprenörerna fick lämna förslag på disposition och planlösningar för området. 

Fyra anbud lämnades in och vi kunde snabbt konstatera att prislappen var alldeles för hög. Den totala produktionskostnaden skulle landa på ca 27 500 kr/m² vilket hade lett till hyror långt över det mål vi hade satt. I ett försök att få ner kostnaden bad vi anbudsgivarna att lägga till ytterligare tre lägenheter. Då skulle de fasta kostnaderna fördelas på större uthyrningsbar yta så det borde ju få viss effekt. 

Från ett av företagen fick vi ett lägre totalpris än som varit fallet vid första anbudet trots att det nya anbudet innehöll fler lägenheter. Detta verkade ju inte seriöst så på frågan hur de kunde sänka priset vid större leverans blev svaret att de frångått förfrågningsunderlaget på flera punkter. Anbudet fick därmed förkastas. 

En annan anbudsgivare hade skrivit i sin tekniska beskrivning att man tänkt använda sig av papp som taktäckningsmaterial. Vilket var i strid med förfrågningsunderlaget där vi föreskrivit betongtakpannor. Därmed var vi tvungna att förkasta även detta anbud. Kvar var nu två anbud där prisskillnaden var 1,2 miljoner kronor. Anbudet med lägst pris hade reservationer i form av alternativa material och lösningar i mindre omfattning. Vi uppskattade avvikelserna till strax under 100 000 kronor och menade att detta var av mindre betydelse i förhållande till entreprenadpriset som var på ca 20 miljoner kronor och antog följaktligen anbudet med lägst pris.

Detta nöjde sig inte anbudsgivaren med det högre priset utan ansökte om överprövning av vårt beslut att tilldela uppdraget till anbudsgivaren med det lägre priset. Skriftväxling mellan våra respektive advokater och förvsltningsrätten pågick under några veckor och sedan skulle rätten avgöra frågan. 

I januari 2016, ett halvår efter att anbuden kom in, kom förvaltningesrättens dom som innebar att anbudsgivaren vunnit gehör för sin klagan och man menade att även anbudet med lägst pris skulle förkastas. Därmed återstod bara ett anbud och då finns möjligheten att upphäva upphandlingen på grund av bristande konkurrens. Vi hade ju de facto bara ett anbud eftersom alla de andra förkastats. Vi höll vid denna tid på med köp av en fastighet intill det aktuella området och insåg att om vi skulle kunna gå ut med en ny upphandling på båda fastigheterna skulle kanske priset sjunka ytterligare något. För även om priet sjönk något i samband med att fler lägenheter lades till projektet i första omgången så blev priset ändå inte i en nivå som innebar attraktiva hyresnivåer. Beslutet blev alltså att upphäva upphandlingen och utlysa en ny upphandling med ett betydligt större projekt. 

Av förvaltningsrättens beslut kan man verkligen fråga sig om lagen om offentlig upphandling är ett korrekt verktyg för offentiga upphandlingar. Vi skulle ju kunnat köpa till reservationerna från anbudsgivaren för ca 100 000 kr och ändå fått en byggnation som hade varit 1,1 mijoner billigare än det anbud som förvaltningsrätten menade att vi skulle anta. Tur i oturen var att det inte fanns ytterligare anbud utan att vi kunde utnyttja möjligheten att upphäva upphandlingen med anledning av för få anbudsgivare.

 

Området inhängnat från 2016-12-14

Andra upphandlingen, kontakt med Polen

Köpet av fastigheten framför Tegelbruksskolan gick i lås och projektet växte till 58 lägenheter. På den tidigare fastigheten ökade vi på exploateringen till 26 lägenheter och på den nya blev det 32 lägenheter. I slutfasen av framtagandet av förfrågningsunderlag kom en inbjudan från Sabo om att resa till Polen för att träffa fem olika byggföretag som skulle kunna vara intresserade av att etablera sig i Sverige. Sabo hade via Buisniss Sweden kontaktat ett antal polska byggentreprenörer för att ta reda på om det fanns intresse för en utlandsetablering.  

Jag anmälde mig till resan i hopp om att kunna få fler och bättre anbud för vår nya upphandling. Den 24 maj bar det iväg till Kastrup för att ta flyget till Warszawa där vi skulle samlas. Deltagarna bestod av 25 personer från 15 olika företag från Åre i norr till Klippan i söder. Gruppen leddes av Jonas Högset som är ansvarig för nybyggnation på SABO. De flesta företagen hade konkreta projekt som vi presenterade för fem olika Polska entreprenörer. Totalt omfattade de samlade projekten ca 2000 lägenheter. Utöver detta redogjorde de större bolagen som Framtiden i Göteborg, Familjebostäder i Stockholm, MKB i Malmö och HFAB i Halmstad för bolagens byggverksamhet flera år framöver vilket borde borga för att en etablering i Sverige är en långsiktig investering.

Tre av företagen vi besökte var traditionella byggföretag i mellanklass storlek. Alla kunde visa upp referensprojekt i mycket hög kvalitet och standard. Generellt är dock det vanligaste i Polen att lägenheterna saknar ytskikt och installationer. Normalt slutför kunden detta själva eftersom det handlar om ägarlägenheter. Samtliga entreprenörer säger sig vara väl medvetna vad totalentreprenader innebär och har genomfört denna typ av entreprenader i andra sammanhang än lägenheter. Men det finns nog all anledning att poängtera att det är Turn key ready som gäller i Sverige. Två av företagen har också erfarenhet från att producera i Norge på totalentreprenad.

De övriga två entreprenörerna var volymhusproducenter. En av dem levererar redan i dag till den Svenska marknaden genom Skanska och deras BoKlok koncept. För vår del känns inte dessa lika relevanta.

När den tre dagar långa resan var till enda hade vi haft fem möten,  två studiebeök och en tre timmar lång (enkel väg) bussresa till två av företagen som ligger vid den Vitryska gränsen. Min uppfattning var att vårt projekt låg för nära i tiden. Förfrågningsunderlaget skulle ju skickas ut redan i juni och anbuden skulle vara inne den 26 augusti. Så det var med viss uppgivenhet jag återvände till Sverige. 

 

Jacek Tuliszka, Roman Mazij och Marek Tuliszka på plats på fastigheten i Klippan

Men efter bara några dagar kontaktade Tulcon SA mig och meddelade att det var intresserade av att titta närmare på vårt projekt. Tid bokades för en återträff och i slutet av juni var de på plats med en delagation bestående av ägaren till företaget Jacek Tuliszka, Projektledaren Roman Mazij och Försäljningschefen Marek Tuliszka. Trion besökte även en del andra företag när de var i Sverige. Bland annat Halmstads Fastighets AB och AB Bostäder i Borås. 

Den 26 augusti landade tre anbud på Treklöverns kontor i Klippan. När anbuden öppnades visade det sig att två av företagen som var med i första upphandlingen också lämnat anbud nu och det tredje var Tulcon SA från Polen. Utvärderingen visade dock att anbudet från en av de tidigare anbudsgivarna och anbudet från Tulcon var tvungna att förkastas. Tulcon hade missat i presentationerna av referensobjekt och det Svenska företaget hade inte skickat med moderbolagsgaranti. För att inte hamna i en situatioon där vi skulle bli tvingade att anta ett anbud med så högt pris att hyresnivån skulle bli oattraktiv hade vi satt en maxgräns för vad entreprenaden fick lov att kosta till 17 000 kr/m². båda de svenska anbuden låg över denna nivå medan det polska låg strax under 16 000 kr/m². Det fanns alltså inget anbud kvar som uppfyllde förfrågningsunderlagets krav så beslutet blev att återigen avryta upphandlingen. Skillnaden mellan det lägsta svenska anbudet och Tulcons anbud var drygt 10 miljoner kronor på en anbudssumma från Tulcon på 63 miljoner.

 

 

Byggskylten för området

Tredje upphandlingen

Vissa smärre justeringar gjordes i förfrågningsunderlaget. Det var inte något som borde påverka priset men att fler och mindre företag skulle kunna lämna anbud. Ny upphandling startades och denna gång skulle anbuden vara inne den 18 oktober. Inga nya anbudsgivare tillkom utan samma företag som tidigare lämnade anbud. Även denna gång diskvalificerades ett av de svenska anbuden. denna gång på grund av att man glömt att lämna med en moderbolagsgaranti då det offererande bolaget inte hade tillräcklig omsättning. Med en garanti från moderbolaget hade anbudet accepterats. Dock var det inte det som hade lägst pris. Prisskillnaden hade minskat till ca 5 miljoner men fortfarande var alltså Tulcon lägst med sitt oförändrade pris på 63 miljoner kronor. De svenska anbudsgivarna hade alltså minskat sitt pris med 5,5 miljoner eller 7,5% utan att göra någon förändring av utförandet. Tulcon hade denna gång lämnat ett komplett anbud så kontraktet gick till dem.